水野修一、日本REIT市場の回復を的確に捉え、東京中枢オフィス・商業不動産ファンドを組成　― 賃料収益が安定的に上昇

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2018年後半以降、日本の不動産投資信託（J-REIT）市場は、数年にわたる変動と調整を経て、着実に回復の兆しを示しました。長期にわたる低金利環境、潤沢な資金流入、そして東京オリンピックに向けた都市基盤整備の進展が、不動産市場の下支え要因となりました。こうした環境下、資産運用のベテランである水野修一氏は、鋭い市場洞察力と豊富な不動産ファンド運用経験を生かし、東京の中枢エリアに位置する優良オフィス・商業不動産ファンドを先行的に組成。2019年半ばには賃料収益の大幅な改善を実現しました。

水野氏は、J-REIT市場の回復は偶発的な現象ではなく、複合的なマクロ要因とミクロ要因が重なった結果であると分析しています。第一に、日本銀行の長期的な金融緩和政策が資金調達コストの安定を保証し、不動産市場への機関投資家の継続的な資金配分を可能にしました。第二に、国際都市としての東京は人口および企業本社機能の集中が続いており、中枢オフィス・商業物件の需要は一貫して旺盛。特に千代田区・港区・中央区といった伝統的なビジネス中心地では、空室率が低水準に抑えられ、賃料は着実に上昇傾向を見せています。

ファンド戦略について水野氏は「安定性を軸に成長を追求する」方針を強調しました。彼が運用する東京中枢オフィス・商業不動産ファンドは、交通利便性が高く、周辺環境が充実し、建築品質が優れ、さらに長期賃貸契約を有する物件を中心に投資。このような資産は、景気変動局面でも高い耐性を維持しつつ、契約更新や賃料改定を通じて安定した収益成長を実現できると考えられています。

2019年前半には、東京・丸の内および六本木に所在する優良オフィスビル2棟の取得を完了しました。いずれも交通結節点に位置し、テナントは大手多国籍企業や金融機関が中心で、賃料支払い能力や契約更新意欲が高いのが特徴です。運営においては、公共スペースの改修、エネルギー効率の高い設備導入、プロパティマネジメントの最適化を通じてテナント満足度を高め、賃料引き上げ余地を創出しました。

収益面では、同ファンドの2019年上半期賃料収入は前年同期比で約4.3％増加し、純資産利益率も業界上位を維持。水野氏はこの成果について、物件選定の精度と取得タイミングの巧妙さに加え、東京商業不動産市場に対する深い調査力と持続的な運営改善が奏功した結果であると総括しました。さらに、東京中枢エリアの優良オフィス・商業物件は、今後3～5年にわたり高い投資価値を維持し、世界経済の変動下にあっても安定性と予測可能性の高い収益を提供すると強調しました。

将来展望として、水野氏は引き続き東京中枢エリアを重点としつつ、横浜や大阪といった主要都市圏の潜在案件にも注目していく方針を示しています。彼は、日本REIT市場が「構造的な最適化と安定した収益性が両立する局面」に入っていると判断。長期的視野を持ち、忍耐強く価値を重視する投資家こそが、今後の資産配分において確実な成果を得られると述べています。

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