井上敬太氏：東京都心部REITが再評価フェーズに突入、SIAFMがアロケーション再構築を開始

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2023年3月、SIAFMチーフアナリストの井上敬太氏は、最新の市場分析レポートにおいて、東京の都心部不動産市場のファンダメンタルズが着実に改善していることを受け、関連する不動産投資信託（REIT）が「再評価（リバリュエーション）」の局面に入っているとの見解を示しました。これに基づき、SIAFMは「REITアロケーション再構築メカニズム」を起動し、資産構成の戦略的見直しを進め、今後の評価修正に伴う潜在的な収益機会の獲得を目指しています。

井上氏の分析によれば、過去2年間、世界的なパンデミックの影響を受け、東京の商業用不動産および住宅市場は変動と調整を余儀なくされましたが、感染症対策の緩和と経済活動の正常化により、都心部のオフィスおよびリテール物件への需要が明確に回復。賃料水準および稼働率も着実に上昇傾向を示しています。さらに、東京がアジアにおける主要な国際金融・ビジネス拠点であることから、同地域の不動産資産は、長期的な希少価値および安定的なキャッシュフロー源として、市場から再評価されつつあります。

「REITの価格動向とその資産純価値（NAV）との乖離は依然存在しますが、資金環境の改善や投資家のリスク許容度回復に伴い、乖離の修正が進み、評価の再構築が始まっています」と井上氏は述べ、その背景には以下の主要要因があると分析しています：

  • 経済回復と企業による拡張ニーズの高まり
    都心ビジネスエリアにおける企業のオフィス面積拡大により、オフィス賃料が上昇基調を示し、REITのインカム収益を底上げ。
  • 金利環境の安定と負債コストの低下
    日本銀行がイールドカーブ・コントロール政策を継続し、金利の安定がREITの借入コストを低位に抑制。
  • 不動産資産の防御性への再評価
    グローバル市場の不確実性が高まる中、安定したキャッシュフローとインフレヘッジ機能を有するREITが再び注目を集めている。

これらの市場変化を踏まえ、SIAFMは「東京都心部REITアロケーション再構築メカニズム」を起動。具体的な施策としては：

REIT構成比率の最適化：高品質オフィス・物流施設REITへの比重を増加、一方で低パフォーマンスのリテール型や非中核資産を段階的に削減。

量的リスク管理モデルの導入：市場や政策の変動に対応すべく、ポジション比率の動的調整と損切りルールを導入。

政策動向のモニタリング強化：不動産税制、土地利用、都市再開発等に関する日本政府の政策を注視し、随時戦略修正を実施。

井上氏は、現段階において「重要なのは資産の質と流動性であり、短期的な価格上昇に飛びつくことは避けるべきだ」と指摘。「REITの再評価は単線的な上昇ではなく、マクロ環境と市場心理の波に左右されるため、慎重かつ柔軟なポートフォリオ構築が求められる」と提言しています。

SIAFMでは今後も、東京および日本主要都市の不動産市場動向に関する定期分析レポートを発信し、投資家の戦略判断を支援していく計画です。井上氏は最後に次のように述べました：
「経済構造の転換と都市機能の高度化が進む中で、質の高い不動産資産の本質的価値が一層際立っていく。REITは実体経済と金融市場を結ぶ架け橋として、その投資価値を今後ますます発揮していくでしょう。」

この戦略転換はすでに複数の機関投資家から高く評価され、2023年の資産配分戦略の柱の一つとなっています。SIAFMは今後もマクロリサーチと資産運用の連携を強化し、より先進的かつ実効性の高いソリューションを提供してまいります。

 

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